タイに住む際の不動産契約について
■自己紹介
2012年からタイに滞在中でタイ語通訳者の能勢です。
今回は、タイに住む際に必ず必要となる不動産の種類や契約方法、退去時の注意点などについてまとめて解説していきます。
これからタイで生活されるご予定の方で、タイでお部屋探しをされる方は是非参考にして頂ければ幸いです。
タイに住む際の不動産契約について – タイに居住している日本人
外務省が発表した平成30年版の海外在留邦人数調査結果によると、タイに住む日本人は、
タイ 7万2,754人
海外在留邦人数調査報告
にのぼります。
その内の半数以上の日本人がバンコクに住み、
さらにそのほとんどの方が、スクムビット地区に住んでいると言われています。
タイに住む際の不動産契約について – 不動産のタイプ
タイで賃貸物件を探す場合、大きく分けて以下の物件のタイプがあります。
- コンドミニアム
- サービスアパートメント
- アパートメント
一つずつ説明していきます。
コンドミニアム
日本でいうところの分譲マンションに相当します。
タイで生活をされる日本人の多くが、このコンドミニアムで生活をしていると言われていますので、最も身近な物件と言えます。
一般的に、一棟のコンドミニアムを個々のオーナーさんが区分所有していて、契約時はそれぞれの部屋のオーナーさんと直接契約する事になります。
基本的にはオーナーさんはタイ人であることがほとんどですが、外国人でもタイのコンドミニアムは自己名義で購入することが出来ますので、中にはタイ人以外の外国籍のオーナーさんだったり日本人の方がオーナーさんだったりもします。
コンドミニアムには基本的にプールやジム等の施設あります。
アパートメント
アパートメントは、一棟の物件を1つの企業、若しくは１人のオーナーさんが管理している物件の事を言います。
基本的に、アパートメントでは全ての部屋に同じ家具や家電が設置されているケースが多く、故障時のため代わりの家電や修理部品などをストックとして保管しています。
そして、ほとんどの物件ではアパート専用のエンジニアも雇っているので、お部屋の家電製品等に問題があった場合の対応は比較的早いです。
見ず知らずのエンジニアではなく、毎回同じエンジニアに修理してもらえるという安心感もありますね。
規模としては、家賃が１ヶ月数千バーツのものから数万バーツの物件まで様々な物件があり、家賃に応じて部屋の広さも様々です。
サービスアパートメント
日本にはないタイプの物件ではないでしょうか。
簡単に言うと、アパートとホテルの中間的な物件です。
具体的には、アパートメントにホテルの一般的なサービスを提供してくれる物件で、お部屋の掃除やベッドメイキング、シャツのクリ―ニングなど、いわゆるメイドサービスなどがあります。
利用者は、3ヶ月から6ヶ月ほどの短期の出張者から、
1年以上の長期間滞在している外国人まで様々です。
ただ、利便性が高いため、サービスアパートメントは全体的に価格は高めに設定されているケースが多いです。
短期の出張者が単身で住むには良いかと思います。
タイに住む際の不動産契約について – 契約形態
タイでの賃貸契約は以下の通り二通りあります。
- 個人契約
- 法人契約
個人契約について
個人契約は、タイでの物件契約では最も一般的な契約形態です。
タイで住む際に、自分で賃貸物件のオーナーと直接契約を結びます。
駐在員の方や現地採用でも会社から家賃補助が出る場合、
契約自体は入居者の個人名義でサインし、
家賃は入居者の所得として処理する方法がありますが、
その場合でも契約は個人契約に該当します。
注意事項
注意事項は二つあります。
・契約書へのサイン
・オーナーが法人の場合VAT(7%)が発生する
契約書へのサイン
契約を交わす際は、もちろん契約書にサインをする必要があるので、
きちんと内容を確認の上でサインされるよう気をつけて下さい。
英語ならまだしも、タイ語の契約書でタイ語が
読めないからといってサインされても、
後々問題になってタイ語が読めない事は言い訳としては通用しません。
自分で内容が分からなければ、
必ずタイ人の知り合いや、会社の人に確認してもらってからサインするようにしましょう。
オーナーが法人の場合VAT(7%)が発生する
部屋を借りる側は個人契約でも、
部屋を貸す側のオーナーが法人の場合は、
法律上はＶＡＴ(７％)が発生しますので注意が必要です。
その場合オーナー個人と個人契約を結ぶという方法で、
ＶＡＴ支払いを回避するといった契約を結ぶ事も可能ですので、契約前にオーナーさんと一度相談する事をお勧めします。
ただし、サービスアパートメントは税金処理をきちんとしているため、
個人契約でもＶＡＴが発生していますが、
家賃にＶＡＴを含めた家賃設定となっていることがほとんどです。
法人契約について
会社から家賃補助が出ていて、契約を会社名義で締結し、
会社から直接オーナさんに家賃が支払われる契約形態の事を言います。
結論から言いますと、法人契約が出来るのは、
通常アパートメントかサービスアパートメントに限られます。
その理由について説明します。
法人契約の場合、通常家賃はＶＡＴ(７％)が加算された額となります。
ＶＡＴ支払いが発生すると、
オーナー側に不利な条件となることがあります。
それは、オーナー側に複雑な税務処理が必要になり、
オーナーの所得情報をタイ税務局に提示しなければならなくなるので、
オーナー側の税金負担が増すことになります。
そのため、通常コンドミニアムの個人オーナーは法人契約を嫌がり、
結果として法人契約が出来るのが、
アパートメントかサービスアパートメントに限られるのです。
予約金について
もし、部屋を閲覧された時に、気に行ったお部屋を見つけたら、
そのお部屋を他の人に先に契約されないようにするため、
その時点でオーナーへ幾らか（家賃一か月分など）の予約金(いわゆるブッキング・フィー)を支払う必要があります。
この予約金を支払うことによって、正式にそのお部屋の予約が成立し、お部屋が確保されることになるのです。
予約金の額は、オーナー次第となりますので、
支払いのときに交渉すると良いと思います。
なお、予約金というのは、
敷金(デポジット)の一部を先に支払う事によりお部屋を確保する、
という意味がありますので、契約時の敷金(デポジット)の一部に充当されることになります。
これは、余分で支払うお金ではありません。
だし、ここで気を付けないといけないのは、
一度支払った予約金の払い戻しは出来ません。
もし、予約金を支払った後で、
他に気に行ったお部屋が見つかったとしても、
オーナーにお部屋の予約の取り消しが出来ても、予約金は二度と戻ってきませんので注意しましょう。
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タイバーツを現地ATMから引き出せますので、
タイに滞在するには必須のカードと言えます。
敷金について
日本では最近敷金なしの物件がありますが、
タイの賃貸物件と契約を交わす際には、
必ず敷金(デポジット)をオーナーへ預けなければなりません。
この敷金(デポジット)は、入居者がお部屋を退去するまで、
オーナーが預かることになります。
ほとんどの物件では家賃２か月分の敷金(デポジット) ですが、物件によってはオーナーから家賃３か月分を要求されることもあります。
そしてデポジットは、退去時のお部屋のダメージ補修料や未払い光熱費、
清掃代などを清算した後で、基本的には
１カ月から２カ月の間に全額返却されます。
しかし、契約書にデポジットの扱いがどのように記載されているかは、
十分注意深く確認しておく必要があります。
また、敷金(デポジット)を預けると、
オーナーよりデポジットの領収書(もしくは契約書の中に記載)が必ず手渡されますので、
退去時にこの領収書と引き換えにデポジットの返却となります。
もし万が一、敷金(デポジット)の領収書(もしくは契約書)
を紛失してしまった場合、敷金(デポジット)が返却されない可能性がありますので、
紛失しないようにしっかり保管しておきましょう。
しかし、私の経験上、敷金(デポジット)の領収書の紛失届けを警察に届け出たことで、
返却された場合もありますので、万が一なくしてしまった場合は、
警察紛失届けを出されることをお勧めします。
退去時の注意事項
ここで、タイの賃貸物件から退去する場合の注意事項について説明します。
注意点１…初回契約期間満了前の退去の場合
初回契約期間満了に満たない期間での退去の場合は、
如何なる理由であろうとデポジットは原則全額没収されます。
これは、駐在員でタイに来られた方の場合で、
会社命令による帰国の場合でも同様です。
敷金を返却してもらうためには
必ず、契約した契約期間を一度は満了することです。
そして、例えば契約期間は1年で、契約時から1年が経過し契約を更新した場合で、かつ下記二つの条件を満たせば、次回契約期間中に解約を申し出ても、敷金は返却してくれます。
・正当な理由（会社による帰任命令など）で退去される
・退去前通告日数（NOTICE）を守れる
ただし、サービスアパートの場合は、
初回契約期間中でも入居から半年が経過すれば、
正当な理由による退去は認められ、デポジットが返却される場合があります。
注意点２…NOTICE（退去通告日数）について
契約期間が満了に近づいてきたら、そのまま契約を更新し住み続けるか、
退去して新しいお部屋に引越しをするか、決断を迫られます。
お部屋から退去される場合、それまで住んでいたお部屋のオーナーさんへ
事前に必ず退去通告を行わなければなりません。
この退去通告日数は、契約時に取り交わした契約書に必ず記載がありますので、必ず確認しましょう。
契約終了後でもNOTICEは有効とされていますので、絶対に守らなければなりません。
もしこの退去日数を守らないと、デポジット返却に
支障が生じますので、必ず守ることをお勧めします。
退去通告の方法については、口頭でも出来ますが、
一般的には「退去レター」という書類で通告した方が確実で安全です。
注意点３…通告日数と新しいお部屋との兼ね合い
通告日数が長めに設定されている場合は注意が必要です。
それは、タイ人は気長に待つことが苦手だからです。
以下で詳しく説明します。
３０日前通告
NOTICEが３０日と設定されている場合は、
新しいお部屋の新オーナーさんに「３０日後以降に入居します」
という約束を取り交わせるため、
新しいお部屋を決めてから、現オーナーさんに退去通告を出しても十分間に合います。
４５日前通告
NOTICEが４５日と設定されている場合は、
先に現オーナーへ退去通告をしてから、
新オーナーさんへ３０日後の入居日の設定をされる事をお勧めします。
中には、人気物件や気難しいオーナーさんですと、
45日後以降の入居を断られる場合もありますので、先に退去通告を出してから、３０日後に入居することを
新オーナーさんと取り交わした方が無難かと思います。
６０日前通告
NOTICEが６０日と設定されている場合は、
新しいお部屋を決めてから退去通告を行っていては、
新しいお部屋の新オーナーさんは、６０日後以降の入居日を待てず、
予約が出来ないケースが多々あります。
そのため、現在のお部屋から何としてでも退去したいという
意思が確実の場合は、
必ず退去日の６０日前に現オーナーへ退去通告を行ってから、
その上で新しいお部屋を見つけて、入居日を３０日後と決めた方が無難と言えます。
そうしなければ、新しいお部屋に入居するのは困難になります。
また、退去通告を行った後は、
退去通告の撤回は出来ないと思っておいた方が良いです。
必ず退去日にそのお部屋から退去して、
新しいお部屋に移らなければならなくなります。
退去通告と新しいお部屋の入居日のタイミングは、
十分に気を付ける必要があります。
退去時のお部屋のチェック
お世話になったお部屋を退去するとき、
オーナーさんとお部屋の最終確認を行います。
結論から言いますと、退去時にはしっかりとお部屋のお掃除をされていたほうが良いです。
理由は、オーナーさんの心象が良くなるからです。
すると、修繕費や清掃代などの差し引き額が少なくなる可能性がありますので、
しっかりと清掃されておいて損はないと思います。
ご自分のデポジット返却額に影響するので、
ここはしっかりと清掃を行われる事をお勧めします。
また、ペットと同居可能なお部屋の場合、
ペットによる引っ掻き傷や噛み傷などの修繕費は
敷金からしっかりと差し引かれる事は当然と念頭に置いておいた方が良いでしょう。
タイに住む際の不動産契約について – まとめ
以上をまとめると以下の表のようになります。
以上です。
タイでお部屋を探したい方もご相談に乗っていますので、ご遠慮なくお問い合わせ下さい。
